建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》的通知

第一章　總則第一條　為統(tǒng)一城市規(guī)劃技術(shù)文件城鄉(xiāng)規(guī)劃編制細(xì)則的內(nèi)容和深度，依據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》制定本細(xì)則。第二條　本細(xì)則適用于按國(guó)家行政建制設(shè)立城鄉(xiāng)規(guī)劃編制細(xì)則的直轄市、市、鎮(zhèn)以及未設(shè)鎮(zhèn)的縣城。第三條　本細(xì)則是和《城市規(guī)劃編制辦法》配套的具體規(guī)定，編制城市規(guī)劃除遵守本細(xì)則外，尚應(yīng)符合其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。第四條　城市規(guī)劃設(shè)計(jì)成果一般由三部分組成：

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（一）規(guī)劃文本：表達(dá)規(guī)劃的意圖、目標(biāo)和對(duì)規(guī)劃的有關(guān)內(nèi)容提出的規(guī)定性要求，文字表達(dá)應(yīng)當(dāng)規(guī)范、準(zhǔn)確、肯定、含義清楚。

（二）規(guī)劃圖紙：用圖象表達(dá)現(xiàn)狀和規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容，規(guī)劃圖紙應(yīng)繪制在近期測(cè)繪的現(xiàn)狀地形圖上，規(guī)劃圖上應(yīng)顯示出現(xiàn)狀和地形。圖紙上應(yīng)標(biāo)注圖名、比例尺、圖例、繪制時(shí)間、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位名稱(chēng)和技術(shù)負(fù)責(zé)人簽字。

規(guī)劃圖紙表達(dá)的內(nèi)容與要求應(yīng)與規(guī)劃文本一致。

（三）附件：包括規(guī)劃說(shuō)明書(shū)和基礎(chǔ)資料匯編，規(guī)劃說(shuō)明書(shū)的內(nèi)容是分析現(xiàn)狀、論證規(guī)劃意圖、解釋規(guī)劃文本等。第二章　總體規(guī)劃第三章　總體規(guī)劃階段的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃第四章　分區(qū)規(guī)劃第五章　控制性詳細(xì)規(guī)劃第六章　修建性詳細(xì)規(guī)劃

城市規(guī)劃編制辦法是什么

法律分析：建國(guó)以來(lái)城鄉(xiāng)規(guī)劃編制細(xì)則，我國(guó)城市規(guī)劃編制辦法共經(jīng)歷了四次修訂。雖然歷次城市規(guī)劃編制辦法城鄉(xiāng)規(guī)劃編制細(xì)則的整體規(guī)劃框架仍基本保持總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)層級(jí)，但自2006年4月1日起實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃編制細(xì)則的新城鄉(xiāng)規(guī)劃編制細(xì)則的編制辦法已在規(guī)劃主體多元化、系統(tǒng)性、科學(xué)性、由技術(shù)文件轉(zhuǎn)向公共政策和淡化城市設(shè)計(jì)等方面發(fā)生了改變。《城市規(guī)劃編制辦法》已于2005年10月28日經(jīng)建設(shè)部第76次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自2006年4月1日起施行。編制城市規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)為基本目標(biāo)，堅(jiān)持五個(gè)統(tǒng)籌，堅(jiān)持中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路，堅(jiān)持節(jié)約和集約利用資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，保護(hù)人文資源，尊重歷史文化，堅(jiān)持因地制宜確定城市發(fā)展目標(biāo)與戰(zhàn)略，促進(jìn)城市全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第一條 為了加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，制定本法。

第二條 制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)活動(dòng)，必須遵守本法。 本法所稱(chēng)城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。 本法所稱(chēng)規(guī)劃區(qū)，是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要?jiǎng)澏ā?/p>

上海市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則

2015年，上海GDP居中國(guó)城市第一位，亞洲城市第二位，僅次于日本東京。上海是全球著名的金融中心，這么發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)肯定是與其城市規(guī)劃有關(guān)，下面由我為大家整理的上海市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則，希望對(duì)大家有幫助!

上海市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則

第一章 總則

第一條 (目的)

為實(shí)施《上海市城市更新實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》“”)，規(guī)范本市城市更新活動(dòng)，建立科學(xué)、有序的城市更新實(shí)施機(jī)制，制定本細(xì)則。

第二條 (工作原則)

城市更新應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下原則：

規(guī)劃引領(lǐng)，有序推進(jìn)。落實(shí)區(qū)域評(píng)估、整體更新的要求，發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用，依法推進(jìn)試點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)、可持續(xù)的有機(jī)更新。

注重品質(zhì)，公共優(yōu)先。堅(jiān)持以人為本，激發(fā)都市活力，提升城市品質(zhì)和功能，優(yōu)先保障公共要素，改善人居環(huán)境，增強(qiáng)城市魅力。

多方參與，共建共享。搭建實(shí)施平臺(tái)，創(chuàng)新規(guī)劃土地政策，使多元主體、社會(huì)公眾、多領(lǐng)域?qū)I(yè)人士共同參與，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

第三條 (城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組)

城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組由市政府及相關(guān)管理部門(mén)組成，

負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)全市城市更新工作，對(duì)全市城市更新工作涉及的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策。城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市規(guī)劃和國(guó)土資源主管部門(mén)，負(fù)責(zé)制定工作機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)工作，完善配套政策。

第四條 (市規(guī)劃和國(guó)土資源主管部門(mén)的職責(zé))

市規(guī)劃和國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《辦法》及本細(xì)則的規(guī)定負(fù)責(zé)城市更新的日常管理工作，包括制定技術(shù)規(guī)范、管理規(guī)程，組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督全市的城市更新工作，指導(dǎo)城市更新的實(shí)施，開(kāi)展城市更新政策的宣傳工作。

第五條 (區(qū)縣人民政府的職責(zé))

區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《辦法》及本細(xì)則的規(guī)定，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的城市更新工作，包括制定城市更新區(qū)域評(píng)估報(bào)告和實(shí)施計(jì)劃;指定相應(yīng)部門(mén)作為專(zhuān)門(mén)的組織實(shí)施機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)的城市更新工作;定期評(píng)估城市更新項(xiàng)目的實(shí)施情況，督促更新項(xiàng)目依法合規(guī)并按計(jì)劃落實(shí)。

第二章 城市更新區(qū)域評(píng)估

第六條 (區(qū)域評(píng)估的工作要求)

區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門(mén)應(yīng)會(huì)同區(qū)縣相關(guān)部門(mén)、街道辦事處或鎮(zhèn)政府組織開(kāi)展區(qū)域評(píng)估，確定地區(qū)更新需求，進(jìn)行地區(qū)公共要素評(píng)估，劃定城市更新單元(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“更新單元”)，明確適用更新政策的范圍和要求，形成區(qū)域評(píng)估報(bào)告報(bào)審稿。

區(qū)域評(píng)估工作包括基礎(chǔ)準(zhǔn)備、編制區(qū)域評(píng)估報(bào)告、審批三個(gè)階段。

(一)基礎(chǔ)準(zhǔn)備：區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)和規(guī)劃編制單位，啟動(dòng)開(kāi)展區(qū)域評(píng)估工作，依據(jù)上位規(guī)劃，以控制性詳細(xì)規(guī)劃為基礎(chǔ)，研究區(qū)域發(fā)展背景和趨勢(shì)，確定評(píng)估范圍、完成資料整理和匯總工作。

(二)編制區(qū)域評(píng)估報(bào)告：區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門(mén)組織意見(jiàn)征詢(xún)，就評(píng)估區(qū)域的發(fā)展需求、公共要素建設(shè)需求等，征詢(xún)各方意見(jiàn)，形成區(qū)域評(píng)估報(bào)告初稿。市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)當(dāng)就區(qū)域評(píng)估報(bào)告初稿出具意見(jiàn)，編制單位據(jù)此完善區(qū)域評(píng)估報(bào)告，形成報(bào)審稿。

(三)審批：由區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門(mén)將區(qū)域評(píng)估報(bào)告報(bào)審稿報(bào)區(qū)縣人民政府，經(jīng)區(qū)縣人民政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)后，由區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)并送城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。

第八條 (區(qū)域評(píng)估的范圍)

根據(jù)更新區(qū)域的類(lèi)型和發(fā)展目標(biāo)確定區(qū)域評(píng)估的范圍。應(yīng)按照系統(tǒng)性、整體性的要求開(kāi)展區(qū)域評(píng)估，控制性詳細(xì)規(guī)劃編制單元是開(kāi)展區(qū)域評(píng)估的基本范圍。

對(duì)于實(shí)施條件成熟、更新規(guī)模較小、更新訴求明確的零星城市更新項(xiàng)目，也可以以該項(xiàng)目所在地塊為核心，適當(dāng)擴(kuò)大到周邊區(qū)域開(kāi)展局部評(píng)估。

城市更新區(qū)域評(píng)估應(yīng)形成區(qū)域評(píng)估報(bào)告，主要內(nèi)容包括：

(一)開(kāi)展公共要素的評(píng)估。應(yīng)按照公共要素的評(píng)估方法，對(duì)城市功能、公共服務(wù)配套設(shè)施、歷史風(fēng)貌保護(hù)、生態(tài)環(huán)境、慢行系統(tǒng)、公共開(kāi)放空間、基礎(chǔ)設(shè)施和城市安全等方面的公共要素進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)估。

(二)劃定更新單元范圍。將現(xiàn)狀情況較差、民生需求迫切、近期有條件實(shí)施建設(shè)的地區(qū)，劃為更新單元。更新單元一般最小由一個(gè)街坊構(gòu)成，是編制城市更新實(shí)施計(jì)劃的基本單位，更新單元內(nèi)的更新項(xiàng)目可按本細(xì)則相關(guān)規(guī)定適用規(guī)劃土地政策。

(三)明確各更新單元的公共要素清單。結(jié)合區(qū)域評(píng)估中對(duì)各公共要素的建設(shè)要求，以及相關(guān)規(guī)劃土地政策，明確各更新單元內(nèi)應(yīng)落實(shí)的公共要素的類(lèi)型、規(guī)模、布局、形式等要求。

第十條 (公共要素的評(píng)估方法)

根據(jù)地區(qū)發(fā)展的目標(biāo)定位，從四個(gè)方面對(duì)地區(qū)的公共要素開(kāi)展評(píng)估：

(一)評(píng)估已批控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施情況。比對(duì)更新區(qū)域所涉及的控制性詳細(xì)規(guī)劃，摸清公共要素的規(guī)劃和建設(shè)實(shí)施情況。對(duì)規(guī)劃未實(shí)施的公共要素應(yīng)進(jìn)一步評(píng)估其在更新單元內(nèi)實(shí)施的必要性和可行性;

(二)評(píng)估相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施。比對(duì)《上海市控制性詳細(xì)

規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“技術(shù)準(zhǔn)則”)中的標(biāo)準(zhǔn)要求，或者已經(jīng)市規(guī)劃和國(guó)土資源主管部門(mén)等部門(mén)認(rèn)定但尚未納入技術(shù)準(zhǔn)則的新標(biāo)準(zhǔn)、新要求，對(duì)現(xiàn)狀公共要素的達(dá)標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，確定需補(bǔ)充或提升的公共要素;

(三)調(diào)研地區(qū)發(fā)展的實(shí)際訴求。應(yīng)廣泛征集公眾意見(jiàn)，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用瘛⒅饕髽I(yè)、相關(guān)政府部門(mén)等展開(kāi)更新需求調(diào)研，將有必要、可實(shí)施的公共要素需求納入公共要素清單;

(四)研究地區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)和需求。城市發(fā)展目標(biāo)較高的區(qū)域，建議對(duì)標(biāo)國(guó)際案例，結(jié)合地區(qū)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)地區(qū)更新的需求作出分析和判斷，提出需進(jìn)一步優(yōu)化的公共要素。

第十一條 (公共要素的重點(diǎn)評(píng)估內(nèi)容)

應(yīng)依據(jù)上位規(guī)劃確定的地區(qū)功能定位和發(fā)展目標(biāo)，系統(tǒng)性地提出該地區(qū)亟待改善的公共要素類(lèi)型和規(guī)劃要求，重點(diǎn)包括以下內(nèi)容：

(一)完善城市功能。按照全球城市的發(fā)展目標(biāo)，針對(duì)公共活動(dòng)中心、居住社區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)等不同功能區(qū)域，評(píng)估地區(qū)主要功能是否符合區(qū)域發(fā)展的導(dǎo)向和目標(biāo);評(píng)估業(yè)態(tài)的適宜性、多元性和復(fù)合性，提升區(qū)域活力，創(chuàng)造便捷生活。

(二)完善公共服務(wù)配套設(shè)施。按上位規(guī)劃確定的市級(jí)、區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施的布局要求，評(píng)估其實(shí)施情況，提出完善和落實(shí)的要求;按技術(shù)準(zhǔn)則或相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以慢行為導(dǎo)向，分析不同人群的生產(chǎn)、生活需求，評(píng)估社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施的類(lèi)型、布局和規(guī)模等要求;通過(guò)居民、企業(yè)等需求調(diào)研，

評(píng)估社區(qū)以下級(jí)配套服務(wù)設(shè)施的類(lèi)型、布局和規(guī)模等要求。

(三)加強(qiáng)歷史風(fēng)貌保護(hù)。評(píng)估本區(qū)域的城市空間景觀特征和風(fēng)貌特色;結(jié)合地區(qū)人文歷史特點(diǎn)，評(píng)估區(qū)域內(nèi)值得保護(hù)、保留、修繕的文化風(fēng)貌要素，包括體現(xiàn)人文特色的建筑、城市雕塑、城市家具以及具有文化氛圍的市民活動(dòng)空間。

(四)改善生態(tài)環(huán)境。評(píng)估生態(tài)街區(qū)建設(shè)的水平，包括各類(lèi)綠地的布局、規(guī)模和覆蓋率等;提出綠色建筑的建設(shè)要求;評(píng)估區(qū)域內(nèi)的土壤、水環(huán)境等是否符合環(huán)境安全要求。

(五)完善慢行系統(tǒng)。針對(duì)不同類(lèi)型的區(qū)域，根據(jù)技術(shù)準(zhǔn)則的要求評(píng)估慢行系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化程度和便捷度;評(píng)估慢行通道是否與公交站點(diǎn)、軌交站、出行目的地等聯(lián)系緊密及其舒適程度;結(jié)合地下空間的綜合利用，完善慢行系統(tǒng)。

(六)增加公共開(kāi)放空間。按照不同類(lèi)型區(qū)域內(nèi)人群的活動(dòng)特征，評(píng)估公共空間體系的完整性、便捷度和舒適度，完善場(chǎng)所功能，提升公共空間的品質(zhì)，包括空間氛圍、建筑界面、視覺(jué)變化、環(huán)境設(shè)計(jì)等。

(七)改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，保障城市安全。評(píng)估區(qū)域交通服務(wù)水平，完善道路系統(tǒng)，改善交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施;完善防災(zāi)避難場(chǎng)所、無(wú)障礙設(shè)計(jì)等。

第十二條 (更新單元的劃定原則)

符合下列情形之一的，可劃定為更新單元：

(一)地區(qū)發(fā)展能級(jí)亟待提升、現(xiàn)狀公共空間環(huán)境較差、建筑質(zhì)量較低、民生需求迫切、公共要素亟待完善的區(qū)域;

(二)根據(jù)區(qū)域評(píng)估結(jié)論，所需配置的公共要素布局較為集中的區(qū)域;

(三)近期有條件實(shí)施建設(shè)的區(qū)域，即物業(yè)權(quán)利主體、市場(chǎng)主體有改造意愿，或政府有投資意向，利益相關(guān)人認(rèn)同度較高，近期可實(shí)施性較高的區(qū)域;

第十三條 (區(qū)域評(píng)估階段的公眾參與)

區(qū)域評(píng)估階段應(yīng)當(dāng)就本地區(qū)發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展需求和民生訴求等廣泛征集公眾意見(jiàn)。

公眾參與的對(duì)象應(yīng)當(dāng)包括本地居民、街道或鎮(zhèn)政府以及利益相關(guān)人。當(dāng)評(píng)估區(qū)域的區(qū)位重要或?qū)嶋H情況較復(fù)雜時(shí)，可進(jìn)一步征詢(xún)市更新辦公室、政府相關(guān)部門(mén)、人大代表、政協(xié)委員及專(zhuān)家學(xué)者的意見(jiàn)。

公眾參與方式可為問(wèn)卷調(diào)查、訪(fǎng)談、座談、意見(jiàn)征詢(xún)會(huì)、網(wǎng)上征詢(xún)等。區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)匯總并處理公眾意見(jiàn)，形成專(zhuān)題材料納入?yún)^(qū)域評(píng)估報(bào)告。

第十四條 (區(qū)域評(píng)估與控詳規(guī)劃的關(guān)系)

涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，由區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門(mén)根據(jù)區(qū)域評(píng)估報(bào)告明確的規(guī)劃調(diào)整要求，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，同步上報(bào)市規(guī)劃和國(guó)土資源主管部門(mén)。區(qū)域評(píng)估報(bào)告由區(qū)縣人民政府批復(fù)并送市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案通過(guò)的，由市規(guī)劃和國(guó)土資源主管部門(mén)同步完成規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)審核或備案，啟動(dòng)控規(guī)調(diào)整工作。

第三章 城市更新實(shí)施計(jì)劃

第十五條 (實(shí)施計(jì)劃的工作要求)

區(qū)縣人民政府指定的組織實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處和鎮(zhèn)政府、區(qū)縣人民政府相關(guān)部門(mén)，組織更新單元內(nèi)的各更新主體編制城市更新實(shí)施計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“實(shí)施計(jì)劃”)。

第十六條 (實(shí)施計(jì)劃的編制方法)

實(shí)施計(jì)劃應(yīng)以更新單元為編制范圍，明確單元內(nèi)的城市更新項(xiàng)目和更新項(xiàng)目主體。按照本細(xì)則適用更新規(guī)劃土地政策，編制形成各更新項(xiàng)目的意向性方案。組織實(shí)施機(jī)構(gòu)匯總各更新項(xiàng)目意向性方案，經(jīng)統(tǒng)籌優(yōu)化后編制更新單元建設(shè)方案，與更新項(xiàng)目主體簽訂項(xiàng)目協(xié)議，一并納入實(shí)施計(jì)劃報(bào)批。

第十七條 (明確更新項(xiàng)目和更新項(xiàng)目主體)

組織實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)組織更新單元內(nèi)有意愿參與城市更新的現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行協(xié)商，明確更新項(xiàng)目和更新項(xiàng)目主體，統(tǒng)籌考慮公共要素的配置要求和現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人的更新需求，確定各項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共要素分配以及相應(yīng)的更新政策應(yīng)用等。

一個(gè)更新單元內(nèi)可以有一個(gè)或多個(gè)城市更新項(xiàng)目。 更新項(xiàng)目主體可以由現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人組成聯(lián)合體擔(dān)任，現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人可以委托或引入其他符合規(guī)定的單位作為建設(shè)投資主體或物業(yè)經(jīng)營(yíng)者，共同參與城市更新項(xiàng)目的實(shí)施。

第十八條 (編制更新項(xiàng)目意向性方案)

單元內(nèi)各更新項(xiàng)目主體應(yīng)根據(jù)協(xié)商確定的公共要素分配和相應(yīng)的更新政策應(yīng)用，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)編制建設(shè)項(xiàng)目意向性方案，落實(shí)公共要素，經(jīng)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人協(xié)商一致后，提交組織實(shí)施機(jī)構(gòu)。

更新項(xiàng)目意向性方案的內(nèi)容包括：項(xiàng)目所在地現(xiàn)狀分析、更新目標(biāo)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、公共要素的規(guī)模和布局、資金來(lái)源與安排、實(shí)施推進(jìn)計(jì)劃等。

第十九條 (編制更新單元建設(shè)方案)

組織實(shí)施機(jī)構(gòu)牽頭匯總各更新項(xiàng)目意向性方案，統(tǒng)籌優(yōu)化并與各更新項(xiàng)目主體協(xié)商后，形成更新單元的初步建設(shè)方案，開(kāi)展公眾意見(jiàn)征詢(xún)，修改完善后形成更新單元建設(shè)方案。

更新單元建設(shè)方案的編制應(yīng)遵循以下原則：

(一)優(yōu)先保障公共要素。按區(qū)域評(píng)估報(bào)告的要求，落實(shí)各更新單元范圍內(nèi)的公共要素類(lèi)型、規(guī)模和布局等。

(二)充分尊重現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人合法權(quán)益。通過(guò)建設(shè)方案統(tǒng)籌協(xié)調(diào)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人、參與城市更新項(xiàng)目的其他主體、社會(huì)公眾、利益相關(guān)人等的意見(jiàn)，在更新單元范圍內(nèi)平衡各方利益。

(三)協(xié)調(diào)更新單元內(nèi)各地塊的相鄰關(guān)系。應(yīng)系統(tǒng)安排跨項(xiàng)目的公共通道、連廊、綠化空間等公共要素，重點(diǎn)處理相互銜接關(guān)系。

第二十條 (實(shí)施計(jì)劃階段的公眾參與)

通過(guò)更新項(xiàng)目意向性方案和更新單元建設(shè)方案的編制，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人和政府相關(guān)部門(mén)的協(xié)商，提高更新實(shí)施計(jì)劃的合理性和可實(shí)施性。鼓勵(lì)規(guī)劃、建筑、交通、環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等多領(lǐng)域?qū)I(yè)人士和市民共同參與方案制定，必要時(shí)可開(kāi)展方案征集。

更新單元建設(shè)方案草案完成后，組織實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人、相關(guān)政府部門(mén)、專(zhuān)業(yè)人士、利益相關(guān)人等，就更新單元建設(shè)方案草案確定的公共要素、規(guī)劃相鄰關(guān)系等征詢(xún)公眾意見(jiàn)。意見(jiàn)征詢(xún)的方式可為座談會(huì)、論證會(huì)、網(wǎng)上征詢(xún)等。組織實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)組織匯總并處理公眾意見(jiàn)，形成專(zhuān)題材料納入實(shí)施計(jì)劃。

實(shí)施計(jì)劃若涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，應(yīng)按控規(guī)編制程序開(kāi)展規(guī)劃公示。

第二十一條 (簽訂項(xiàng)目協(xié)議)

組織實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)按照確定的更新單元建設(shè)方案與各更新項(xiàng)目主體簽訂項(xiàng)目協(xié)議。

項(xiàng)目協(xié)議的主要內(nèi)容包括：明晰更新項(xiàng)目的實(shí)施主體，明確該項(xiàng)目承擔(dān)的公共要素等建設(shè)義務(wù)，以及相應(yīng)的規(guī)劃土地政策適用條款;明確更新項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、改造方式;規(guī)定更新項(xiàng)目的完成時(shí)限;如有國(guó)資參與的更新項(xiàng)目，應(yīng)在協(xié)議內(nèi)明確資金安排計(jì)劃，設(shè)立資金監(jiān)管賬戶(hù)或其他監(jiān)管措施;對(duì)于跨項(xiàng)目的公共通道、連廊等公共要素，應(yīng)協(xié)商明確

設(shè)施權(quán)屬、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理的權(quán)利和義務(wù);雙方約定的其他事項(xiàng)等。

第二十二條 (審批實(shí)施計(jì)劃)

組織實(shí)施機(jī)構(gòu)匯總更新單元建設(shè)方案、各更新項(xiàng)目協(xié)議等各方面成果，形成實(shí)施計(jì)劃，報(bào)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)，送市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。

第二十三條 (實(shí)施計(jì)劃與控詳規(guī)劃的關(guān)系)

實(shí)施計(jì)劃若涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制單位應(yīng)同步組織修編、增補(bǔ)或調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃，包括普適圖則和附加圖則。實(shí)施計(jì)劃上報(bào)區(qū)縣人民政府審批之前，應(yīng)先將修編、增補(bǔ)或調(diào)整后的控制性詳細(xì)規(guī)劃報(bào)原控制性詳細(xì)規(guī)劃審批部門(mén)批準(zhǔn)。

已經(jīng)區(qū)縣人民政府審批的區(qū)域評(píng)估報(bào)告如未涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，實(shí)施計(jì)劃階段提出控規(guī)調(diào)整需求的，必要時(shí)應(yīng)重新開(kāi)展區(qū)域評(píng)估。

第二十四條 (更新項(xiàng)目的實(shí)施)

市、區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門(mén)按管理權(quán)限，依據(jù)已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃核提更新項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并按照實(shí)施計(jì)劃，納入土地出讓合同進(jìn)行全生命周期管理。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照更新項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求整體報(bào)送更新項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，并一次取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，按已批準(zhǔn)的更新實(shí)施計(jì)劃確定的建設(shè)時(shí)序?qū)嵤?jīng)審核按照規(guī)劃許可的要求全面完成建設(shè)且符合更新要求的，取得

竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證。

第四章 全生命周期管理

第二十五條 (土地全生命周期管理的要求)

城市更新項(xiàng)目實(shí)行土地全生命周期管理。市、區(qū)縣規(guī)劃和土地管理部門(mén)會(huì)同產(chǎn)業(yè)投資、社會(huì)服務(wù)、公共事業(yè)、建設(shè)管理等相關(guān)管理部門(mén)，綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務(wù)等因素，研究確定項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)、運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)持有比例、持有年限和節(jié)能環(huán)保等要求，以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序和進(jìn)度安排，納入土地出讓合同進(jìn)行管理。

第二十六條 (土地全生命周期管理的內(nèi)容)

城市更新項(xiàng)目應(yīng)按照本市有關(guān)經(jīng)營(yíng)性用地、工業(yè)用地全生命周期管理要求，提升城市功能和品質(zhì)，提高土地利用質(zhì)量和效益。

(一)明確物業(yè)持有要求。規(guī)劃用途為商務(wù)辦公用地，由現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人聯(lián)合開(kāi)發(fā)的，現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持有50%以上物業(yè)產(chǎn)權(quán);由現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人獨(dú)立開(kāi)發(fā)的，現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持有60%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

規(guī)劃用途為營(yíng)利性教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)福利等社會(huì)事業(yè)的，現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持有全部物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

位于區(qū)、縣人民政府確定的重要特定區(qū)域的城市更新項(xiàng)目，現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)持有全部物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

(二)允許在跨項(xiàng)目的建筑物之間建設(shè)用于公共用途的

廊道，其建筑面積可不計(jì)入容積率。廊道的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理和權(quán)屬等要求，經(jīng)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人協(xié)商一致后，應(yīng)納入出讓合同管理。

(三)加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理。土地受讓人應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，出讓合同對(duì)土地使用權(quán)人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人變化等有約定的，需事先征得出讓人同意。

(四)加強(qiáng)與房地產(chǎn)登記工作銜接。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)土地出讓合同的約定，將土地出讓合同中約定的對(duì)土地使用權(quán)人處置土地的限制性條款在房地產(chǎn)登記簿中予以注記。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合土地管理部門(mén)做好相關(guān)工作銜接。

第五章 規(guī)劃土地管理政策

第二十七條 (規(guī)劃政策應(yīng)用的要求)

城市更新項(xiàng)目涉及的各項(xiàng)規(guī)劃控制指標(biāo)的確定，應(yīng)當(dāng)符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向和更新目標(biāo)，以增加公共要素為前提，適用本細(xì)則明確的規(guī)劃政策，包括用地性質(zhì)、建筑容量、建筑高度、地塊邊界等方面。

第二十八條 (用地性質(zhì)的改變)

用地性質(zhì)混合、兼容和轉(zhuǎn)換包括以下情形：

(一)增加公共設(shè)施的，可按《上海市控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則》規(guī)定的混合用地引導(dǎo)表，與各類(lèi)用地兼容或混合設(shè)置，鼓勵(lì)公共設(shè)施合理混合設(shè)置。

(二)住宅用地可以全部或部分轉(zhuǎn)換為公共設(shè)施用地或公共租賃房(宿舍、人才公寓等)用地。

(三)在滿(mǎn)足地區(qū)規(guī)劃導(dǎo)向的前提下，辦公用地與商業(yè)用地可以相互轉(zhuǎn)換。

(四)非住宅用地原則上不得調(diào)整為住宅用地。

(五)根據(jù)風(fēng)貌保護(hù)要求確認(rèn)的保護(hù)、保留歷史建筑，因功能優(yōu)化再次利用的，其用地性質(zhì)可依據(jù)實(shí)際情況通過(guò)相應(yīng)論證程序進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

第二十九條 (建筑高度調(diào)整)

更新街坊規(guī)劃保留用地內(nèi)的建筑高度應(yīng)當(dāng)符合高度分區(qū)的要求。在城市重點(diǎn)地區(qū)的建筑高度調(diào)整應(yīng)結(jié)合城市設(shè)計(jì)確定。有風(fēng)貌保護(hù)、凈空控制的地區(qū)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)要求。

第三十條 (用地邊界調(diào)整)

同一街坊內(nèi)的地塊可以在相關(guān)利益人協(xié)商一致的前提下進(jìn)行地塊邊界調(diào)整，包括以下情形：

(一)更新地塊與周邊的“邊角地”、“夾心地”、“插花地”等無(wú)法單獨(dú)使用的土地合并，所引起的地塊擴(kuò)大;

(二)相鄰地塊合并為一幅地塊;

(三)一幅地塊拆分為多幅地塊;

(四)在保證公共要素的用地面積或建筑面積不減少的前提下，對(duì)規(guī)劃各級(jí)公共設(shè)施、公共綠地和廣場(chǎng)用地的位置進(jìn)行調(diào)整。

第三十一條 (建筑容量調(diào)整)

(一)評(píng)估區(qū)域總量平衡。在區(qū)域評(píng)估階段，以評(píng)估范圍總量平衡為前提，經(jīng)論證分析后明確各城市更新單元的建筑總量。

(二)更新單元總量平衡和地塊容積率獎(jiǎng)勵(lì)。實(shí)施計(jì)劃階段，增加各地塊建筑面積必須以增加公共設(shè)施或公共開(kāi)放空間為前提，各種情形對(duì)應(yīng)的建筑面積調(diào)整一般不超過(guò)本規(guī)定設(shè)定的上限值。各更新單元內(nèi)部，可在現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人協(xié)商一致后，進(jìn)行各地塊建筑面積的轉(zhuǎn)移補(bǔ)償。

(三)公共設(shè)施容量調(diào)整。規(guī)劃保留用地內(nèi)根據(jù)評(píng)估要求新增公共設(shè)施的，可在原認(rèn)定建筑總量的基礎(chǔ)上，額外增加相應(yīng)的公共設(shè)施建筑面積。

(四)更新單元內(nèi)符合風(fēng)貌保護(hù)需要的更新項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)歷史文化風(fēng)貌區(qū)規(guī)劃管理特別論證，新增要求保護(hù)保留的建構(gòu)筑物，可全部或部分不計(jì)入容積率。不計(jì)入容積率的新增保護(hù)保留對(duì)象，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先作為公共性、文化性功能進(jìn)行保護(hù)再利用。

(五)商業(yè)商辦建筑容量調(diào)整。在建設(shè)方案可行的前提下，規(guī)劃保留用地內(nèi)的商業(yè)商辦建筑可適度增加面積，增加的商業(yè)商辦建筑面積按所提供各類(lèi)公共要素面積的規(guī)定倍數(shù)計(jì)算，按表1、表2執(zhí)行。能同時(shí)提供公共開(kāi)放空間和公共設(shè)施的，按上述分類(lèi)測(cè)算方法的疊加值給予建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)。

表1符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求時(shí)的商業(yè)商辦建筑額外增加的面積上限

注：①以上倍數(shù)為外環(huán)線(xiàn)內(nèi)，外環(huán)外相對(duì)應(yīng)的商業(yè)商辦建筑額外增加倍數(shù)的折減系數(shù)為0.8。②提供地下公共設(shè)施的，增加倍數(shù)的折減系數(shù)為0.8。

表2 超出相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求時(shí)的增加倍數(shù)的折減系數(shù)

第三十二條 (其他規(guī)定)

因確有實(shí)施困難，在滿(mǎn)足消防、安全等要求的前提下，按規(guī)定征詢(xún)相關(guān)利益人意見(jiàn)后，經(jīng)規(guī)劃土地管理部門(mén)同意，部分地塊的建筑密度、建筑退界和間距等可以按不低于現(xiàn)狀水平控制。

第三十三條 (土地政策的實(shí)施機(jī)制)

經(jīng)區(qū)縣人民政府常務(wù)會(huì)議集體決策后，可以采取存量補(bǔ)

地價(jià)的方式，由現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人組成的聯(lián)合體，按照批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行改造更新。

城市更新項(xiàng)目周邊的“邊角地”、“夾心地”、“插花地”等零星土地，不具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)條件的，可以采取擴(kuò)大用地的方式結(jié)合城市更新項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)。

第三十四條 (土地出讓年期)

(編審中心草擬的)城市更新項(xiàng)目的土地出讓年期可根據(jù)項(xiàng)目更新的具體情況，按相應(yīng)程序予以重新約定。其中，改變土地使用性質(zhì)的，改變使用性質(zhì)的土地出讓年期為相應(yīng)用途國(guó)家規(guī)定最高出讓年期和扣除原土地使用性質(zhì)已使用的年期;不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同規(guī)定保持一致;重新約定的出讓年期不得超過(guò)相應(yīng)用途國(guó)家規(guī)定的最高出讓年期。

(土地處原文)城市更新項(xiàng)目以拆除重建方式實(shí)施的，可以重新設(shè)定出讓年期;以改建擴(kuò)建方式實(shí)施的，其中不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同保持一致，涉及用途改變的，用途改變部分的出讓年期不得超過(guò)相應(yīng)用途國(guó)家規(guī)定的最高出讓年期。

第三十五條 (土地出讓價(jià)款)

區(qū)、縣規(guī)劃土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照批準(zhǔn)存量房補(bǔ)地價(jià)的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，經(jīng)區(qū)縣人民政府常務(wù)會(huì)議集體決策后，按照新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格的

差額，補(bǔ)繳出讓價(jià)款，按規(guī)劃用途取得新的建設(shè)用地使用權(quán)。

商務(wù)辦公等經(jīng)營(yíng)性用地的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，不得低于相同地段同用途的基準(zhǔn)地價(jià)。

對(duì)于按合同無(wú)償提供的公益設(shè)施用地，或按合同約定承擔(dān)公共設(shè)施、公共開(kāi)放空間和城市基礎(chǔ)設(shè)施等公共設(shè)施建設(shè)的用地，可以按照劃撥用地方式管理。

第三十六條 (存量補(bǔ)地價(jià)的土地出讓收入返還) 城市更新按照存量補(bǔ)地價(jià)方式補(bǔ)繳土地出讓金的，市、區(qū)政府取得的土地出讓收入，在計(jì)提國(guó)家和本市有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)資金后，剩余部分由各區(qū)統(tǒng)籌安排，用于城市更新和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

第三十七條 (有關(guān)風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目的更新政策)

具有保留、保護(hù)價(jià)值的風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，可作為一種特定類(lèi)型，適用《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》中有關(guān)舊區(qū)改造的相關(guān)條款，以及房屋征收、土地出讓、財(cái)稅減免等優(yōu)惠政策。

(一)經(jīng)認(rèn)定的風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，其土地出讓收入，按照儲(chǔ)備時(shí)的投資比例予以分配。

(二)經(jīng)認(rèn)定的風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，在市層面統(tǒng)一安排動(dòng)遷(征收)安置房，專(zhuān)項(xiàng)用于風(fēng)貌區(qū)和保護(hù)、保留歷史建筑的保護(hù)性開(kāi)發(fā)。同時(shí)鼓勵(lì)各區(qū)縣就近安排配套安置房源。

第三十八條 (其他優(yōu)惠政策)

對(duì)納入城市更新的地塊，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)收費(fèi)，電力、通信、市政公用事業(yè)等企業(yè)適當(dāng)降低經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)。

第六章 附則

第三十九條 (動(dòng)態(tài)更新)

在城市更新試點(diǎn)工作推進(jìn)過(guò)程中，市規(guī)劃和國(guó)土資源主管部門(mén)可結(jié)合試點(diǎn)實(shí)際情況，在本細(xì)則基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化規(guī)劃土地政策，經(jīng)相關(guān)程序認(rèn)定后指導(dǎo)試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施，并適時(shí)組織開(kāi)展評(píng)估，納入細(xì)則并予發(fā)布。

第四十條 (解釋條款)

本細(xì)則由上海市規(guī)劃和國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。 第四十一條 (生效日期)

本細(xì)則自2015年__月__日起試行，有效期兩年。